«Se entiende que al poner pisos turísticos se reducen las viviendas para largo plazo, y esto es así. Pero habría que estudiar el motivo por el cual los propietarios deciden este tipo de alquiler vacacional»
Por Marcelino Llopis Pons
A continuación, voy a enumerar y desarrollar los tres principales problemas que pueden existir con las viviendas de uso turístico.
Las fiestas y las molestias a los vecinos
Es el motivo por el que más se ataca a las viviendas de uso turístico, pero realmente no todos los huéspedes que alquilan un piso lo hacen para montar un guateque. Y los primeros interesados en que esto no ocurra son los propietarios de las mismas, por los destrozos que pueden ocasionar en la vivienda. Pero cuando se producen molestias a los vecinos hay leyes y normativas municipales que sancionan estos comportamientos. Que cuando llames a la policía no acudan por falta de medios, es lo que deberíamos exigir a nuestros gobernantes, que doten a la policía para hacer cumplir sus propias normativas. ¿De qué sirve hacer leyes si no eres capaz de hacerlas cumplir?
Una solución a este problema puede venir de la mano de la tecnología. Al igual que a las VUT se les exige disponer de extintor y botiquín, se les puede exigir la instalación de un medidor de decibelios, que son asequibles y fáciles de instalar, otorgando al anfitrión la posibilidad de monitorizar el nivel de ruido de su vivienda y que este no sólo tenga la potestad de rescindir el contrato con sus huéspedes incívicos, sino que además los pueda denunciar, para que se les aplique la correspondiente sanción.
El encarecimiento del alquiler de largo plazo
Se entiende que al poner pisos para uso turístico se reducen las viviendas disponibles para largo plazo, y esto es así. Pero habría que estudiar el motivo por el cual los propietarios deciden este tipo de alquiler vacacional frente al de largo plazo.
El primer motivo que se alude es que con las viviendas de uso turístico los propietarios ganan más dinero, aunque no es cierto en todos los casos. Es verdad que se factura más, pero los alquileres de corta estancia también suponen un incremento de los gastos, y del trabajo que le acarrean al propietario. Hay que hacer los cambios, es decir limpiar el apartamento, las sábanas, reponer productos de higiene. Además hay que pagar hasta un 20% a las plataformas, y promocionarlo. También hay que pagar el 10% de IVA por cada pernoctación, y todo esto sin contar todos los trámites burocráticos que hay que hacer para conseguir la licencia y durante la explotación de la vivienda.
Otra opción es contratar una agencia, que se encarga de todas las tareas anteriormente mencionadas, pero el propietario reduce de forma notable sus ingresos, siendo prácticamente los mismos que si lo alquilara a largo plazo. Como he citado antes, sí, se factura más, pero el beneficio neto no es muy superior que si se alquilara a largo plazo, y más teniendo en cuenta todos los quebraderos de cabeza que acarrea gestionar una VUT.
Pero actualmente al reducirse la oferta de pisos a largo plazo, estos han visto incrementado su precio de forma considerable, al mismo tiempo, que al aumentar la oferta de VUT, hace que los precios de las pernoctaciones bajen, por la ley de la oferta y la demanda. Todo ello está provocando que la diferencia de rentabilidad de las VUT comparada con los alquileres de larga duración es cada vez menor y, en algunos casos, es, de hecho, más rentable un alquiler de larga duración.
Pero si la rentabilidad no es muy superior al de una VUT, y éstas acarrean más trabajo y quebraderos de cabeza a los propietarios que los alquileres de larga duración… ¿Por qué los propietarios prefieren explotar sus viviendas en VUT que para el alquiler de larga duración?
La respuesta es contundente; por la inseguridad jurídica y, en muchos casos, indefensión que tiene el propietario ante los impagos o destrozos que le pueden ocasionar los inquilinos. Si bien es cierto que la inmensa mayoría que vive de alquiler en una casa paga religiosamente su renta y no la destroza. El propietario se puede ver indefenso si le dejan de pagar la renta. Ya que, pueden pasar años hasta que recupere su propiedad, pero mientras, tiene que seguir sufragando los gastos de la misma. Y ante este riesgo prefiere gestionar su propiedad como una VUT que perder su casa durante años sin que ésta no solo no le aporte ningún ingreso y solo le genere gastos y ahí sí que no sufriría quebraderos de cabeza, lo que sufriría es un calvario.
Las plataformas oscuras y el descontrol de los huéspedes
Esto es del todo falso. No es posible dar de alta un apartamento turístico en ninguna de las principales plataformas (Booking, Airbnb, Tripadvisor…) sin su correspondiente número de licencia. Además, tienes que darlas de alta a la Policía Nacional y enviarles copia de los DNIs de los huéspedes, al igual que hacen los hoteles.
Con ello no quiero decir que no existan viviendas ilegales, que se anuncien en portales oscuros de internet, pero son estas viviendas las que deberían perseguirse y exigirle al legislador que ponga los medios para hacer cumplir la ley. Es injusto competir con aquellos que no cumplen las leyes, además de generar una mala fama aquellos que pagan todos los impuestos y cumplen con todas las normativas. Pero son los propios usuarios de estas VUT ilegales los que corren un elevado riesgo al reservar en sitios de dudosa confianza y sin garantías. ¿Dejaría sus vacaciones en manos de un portal que no es de su confianza?
Conclusiones
Ante lo expuesto, no creo que paralizar las licencias de viviendas vacacionales sea la solución a ninguno de estos problemas mencionados. Es más, puede agravarlos, ya que no evita que se celebren fiestas, ni tampoco va a aumentar la oferta de pisos en alquiler de largo plazo, y lo único que puede conseguir es que más propietarios se la ‘jueguen’ y las ofrezcan en dichos portales oscuros, sin control alguno, pudiendo perjudicar la experiencia del visitante a nuestra ciudad.
Esta medida también genera inseguridad jurídica, ya que al ejecutarla sin dar plazos y de forma inmediata, resulta muy injusto con aquellos que hayan invertido comprando un piso*, lo hayan rehabilitado y acondicionado para este uso, realizando una inversión a largo plazo que no se rentabiliza hasta pasados 15 o 20 años. Además, con el valor añadido de estas inversiones, al beneficiar al mantenimiento y a la apariencia de los edificios de la ciudad.
Este tipo de medidas que se toman por parte del Ayuntamiento Gijón generan desconfianza a los inversores. ¿Invertirías en un lugar donde se dictan leyes que congelan tu inversión de la noche a la mañana? ¿O en una ciudad donde se promulgan ordenanzas en materias en las que ni siquiera tienen la competencia?
Muchos dicen que es el banco el dueño de su piso hasta que acabas de pagar la hipoteca, pero realmente, con medidas como esta, se demuestra que no es así. El verdadero propietario es el legislador, ya que es éste el qué dicta qué es lo que puedes hacer, o no hacer, con tu propiedad (aunque lo que hagas no moleste a nadie). Al final, el que se cree propietario sólo cuenta para pagar costes e impuestos, y que por supuesto no se le olvide votar cada cuatro años.
*Para que alguien pueda comprar, alguien del barrio libremente ha decidido vender.
