La declaración de las primeras zonas tensionadas en Asturias cambia las reglas para miles de viviendas: estas son las claves para no equivocarse al alquilar
La declaración de las primeras zonas de mercado residencial tensionado en Asturias ha cambiado las reglas del juego para miles de propietarios. Una de las preguntas que más se repite desde entonces es aparentemente sencilla: ¿cuánto puedo pedir de alquiler por mi vivienda? Sin embargo, la respuesta dista mucho de ser simple.
Así lo explica Katia Domingo, responsable de Agencia Domingo, quien asegura que en las últimas semanas esa consulta se ha convertido en una de las más habituales entre quienes quieren poner un inmueble en alquiler. «Muchos propietarios creen que basta con comprobar si su vivienda está dentro de una zona tensionada, pero la realidad es que la renta máxima depende de varios factores», señala.
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Entre ellos, destaca la existencia o no de un contrato de alquiler anterior, la condición de gran tenedor del propietario y la normativa específica que resulta aplicable en cada caso.
¿Qué zonas están tensionadas en Asturias?
Lo primero que debe comprobar cualquier propietario es si su vivienda se encuentra dentro de una de las zonas declaradas oficialmente como mercado residencial tensionado.
Actualmente, en Asturias están incluidas:
- Los barrios de La Arena y Cimadevilla, en Gijón.
- El barrio de La Magdalena, en Avilés.
- Luanco, en el concejo de Gozón.
- Los núcleos de Llanes, Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio, en el municipio llanisco.
- Los núcleos de Arenas de Cabrales y Poo, en Cabrales.
Estas declaraciones tienen una vigencia inicial de tres años, salvo que sean prorrogadas o modificadas conforme establece la legislación.
Si la vivienda no se encuentra dentro de estas zonas, el propietario podrá fijar la renta siguiendo las reglas generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si sí está incluida, será necesario analizar cuál de los distintos supuestos previstos por la normativa afecta al inmueble.
Tres situaciones diferentes
Según explica Katia Domingo, existen tres escenarios claramente diferenciados.
El primero se produce cuando la vivienda ya ha tenido un contrato de alquiler como residencia habitual durante los últimos cinco años. En ese caso, la regla general establece que la nueva renta no podrá superar la del contrato anterior, actualizada mediante el IRAV, salvo que concurran determinadas circunstancias que permitan incrementarla, como actuaciones de rehabilitación, mejoras de eficiencia energética, accesibilidad u otros supuestos contemplados por la ley.
El segundo supuesto afecta a viviendas que no han estado alquiladas durante los últimos cinco años y cuyo propietario tiene la consideración de gran tenedor. En este caso, el precio inicial deberá fijarse utilizando el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.
La tercera situación, según reconoce la responsable de Agencia Domingo, es la que más confusión genera.
Muchos pequeños propietarios creen que, al no ser grandes tenedores, pueden fijar libremente el precio del alquiler. Sin embargo, en las zonas tensionadas declaradas en Asturias esto tampoco es así cuando la vivienda no ha estado alquilada como residencia habitual durante los cinco años anteriores.
En estos casos, también será necesario acudir al Sistema Estatal de Índices de Referencia para determinar la renta inicial.
Un ejemplo práctico
Para entender mejor cómo funciona la normativa, Katia Domingo plantea un ejemplo sencillo.
Si una vivienda estaba alquilada por 850 euros mensuales y el contrato finalizó hace unos meses, el propietario no puede volver a anunciarla automáticamente por 1.050 euros.
Como norma general, deberá respetar la renta anterior actualizada mediante el IRAV, salvo que exista alguna circunstancia legal que permita incrementar el importe.
Consultar el índice antes de anunciar la vivienda
La especialista recomienda que, antes de publicar cualquier anuncio, los propietarios consulten el Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler.
Para ello será necesario disponer, normalmente, de la referencia catastral o la dirección del inmueble, la superficie de la vivienda y otras características solicitadas por la aplicación oficial del Ministerio de Vivienda.
La herramienta ofrece un rango orientativo de rentas de referencia y, según aconseja Domingo, conviene conservar el resultado junto con la documentación del contrato.
Los errores más habituales
Desde Agencia Domingo detectan una serie de equivocaciones que se repiten con frecuencia entre los propietarios.
Entre ellas, pensar que basta con saber si una vivienda está ubicada en una zona tensionada, creer que todos los pequeños propietarios pueden fijar libremente la renta, no comprobar si existió un contrato de alquiler durante los últimos cinco años, olvidar consultar el índice estatal antes de anunciar la vivienda o confundir la actualización anual mediante el IRAV con el procedimiento para determinar la renta inicial.
Para Katia Domingo, la regulación actual es mucho más compleja que hace apenas unos años y requiere analizar cada caso de forma individual. Por ello, recomienda buscar asesoramiento antes de fijar el precio del alquiler, ya que una decisión equivocada puede acarrear importantes consecuencias jurídicas y económicas tanto para propietarios como para futuros arrendadores.
