Desahucios suspendidos, alquileres prorrogados, coto a los ‘fondos buitre’… Todo lo que dictan los decretos de vivienda

Los dos textos, elaborados por el PSOE y que dependen de su convalidación por el Congreso mañana viernes, aumentan la protección de los inquilinos, especialmente de aquellos vulnerables; por el momento, Junts no ha confirmado su apoyo

España podría estar a las puertas de uno de los puntos de inflexión de su legislatura en curso. Tras años de agravamiento constante de la situación inmobiliaria, semanas de protestas ciudadanas –acampada en la Puerta del Sol mediante- y días de tensas negociaciones políticas, el Gobierno de la nación, encabezado por el PSOE, tiene ya armados los dos reales decretos-ley con los que aspira a proteger la posición de los inquilinos en un mercado que parece serles cada vez más hostil y, de paso, aplacar el fuerte malestar social a solo nueve meses de las próximas elecciones. No obstante, no es una batalla ganada… Sin que los socialistas hayan asegurado aún los apoyos necesarios para sacar adelante ambas normas -designadas coloquialmente ‘decreto Maricarmen’-, no será hasta mañana viernes cuando se compruebe si el Congreso, efectivamente, convalida los textos. Para ello, será imprescindible el voto favorable de Junts per Catalunya, algo que no está, ni mucho menos, garantizado. Y es que la formación que encabeza Míriam Nogueras lleva días criticando una propuesta que, a su parecer, no cubre adecuadamente a los pequeños propietarios. De no obtenerse el respaldo de Junts, las dos medidas, ya en vigor desde su publicación esta semana en el Boletín Oficial del Estado (BOE), quedaría automáticamente invalidadas.

La expectación, pues, es alta, tato entre quienes habitan en régimen de alquiler, como entre quienes son propietarios de una o más viviendas puestas a disposición del mercado de arrendamiento. Sin embargo, pese a tener intereses diferentes, ambos colectivos coinciden al hacerse una misma pregunta… ¿Qué es, exactamente, lo que contienen ambos decretos?

Primer real decreto-ley

Es, a priori, el que más probabilidades tiene de salir adelante; tanto es así que Sumar se ha confesado conforme con el grueso de sus directrices. Sus principales contenidos son los siguientes:

1. Prohibición de realizar desahucios hasta 2030: es, sin duda, la medida estrella. En esencia, paraliza los lanzamientos siempre que el inquilino esté en probada situación de vulnerabilidad y no tenga alternativa habitacional, ya sea ofrecida por la Administración, u obtenida mediante recursos propios.
2. Compensación por la paralización de los desahucios: de la mano del dictado anterior, el Gobierno prevé compensar a los propietarios de aquellas viviendas que no puedan ser desalojadas. Los beneficiarios obtendrán aportaciones por la renta contractual dejada de percibir, y por los costes de suministros impagados, si bien no se compensarán ni el lucro cesante hipotético, ni los daños morales. Y un detalle clave: quedan fuera de esta medida los ‘fondos buitre’.
3. Limitación de la compra de viviendas a ‘fondos buitre’: he aquí otra de las acciones que más conversaciones están alimentando, para bien y para mal. En efecto, el decreto prohíbe la adquisición de viviendas por parte de ‘fondos buitre hasta diciembre de 2028… Aunque con matices. Por ejemplo, la norma aplica en los casos en que la compra se pretenda hacer por un precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado, pero no si el inmueble servirá de vivienda habitual a precios asequibles, o en formato social, durante un mínimo de cinco años. Tampoco se hará efectiva si la vivienda dará cobijo a personas necesitadas de atención sociosanitaria, a colectivos vulnerables o a víctimas de violencia de género.
4. Prórroga de los alquileres hasta 2028: los inquilinos con contratos de vivienda habitual que los habrían visto expirar antes de diciembre de ese año podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de hasta dos años, manteniendo las condiciones previas. A cambio, deberán haber estado al corriente de pago durante, al menos, los ocho mese anteriores a la solicitud. Según datos de Delegación del Gobierno, se estima que hay 1.895.676 de tales contratos en España en estos momentos; de ellos, 41.917 están en Asturias.
5. Límite a la actualización de la renta: el tope de renta no podrá ser modificado en aquellos contratos vigentes hasta 31 de diciembre de 2027, siempre que el precio del alquiler sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia, o que lo sea hasta un máximo del 2%.
6. Alquileres de temporada y de habitaciones: he aquí otra medida del decreto extremadamente comentada. De entrada, será preciso justificar la causa real de esa temporalidad; una vez hecho eso, los contratos no deberán ser inferiores a 31 días, ni superar los doce meses, con carácter general. Si se supera ese segundo límite, podrán considerarse alquileres de vivienda habitual. Por su parte, en el caso de las habitaciones la suma de los alquileres de cada una no podrá superar el general de la vivienda, y tendrán que respetarse las declaraciones de zonas de mercado residencial tensionado (como los barrios gijoneses de Cimavilla y La Arena).
7. IVA del 10% para pisos turísticos: si bien podrán arrendarse por un plazo inferior a un mes, tendrán un régimen fiscal específico, con un IVA del 10%. En paralelo, los Ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 50% en el IBI para viviendas residenciales destinadas a alojamientos turísticos, que podrá elevarse hasta el 100% si se poseer cuatro o más inmuebles destinados a este uso.
8. Deducciones para inquilinos y propietarios: el texto refleja una deducción del 10% en el IRPF por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que la base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. Además, el decreto mantiene la deducción general del 50% para los propietarios, y establece una graduación para incentivar las bajadas de alquiler, y penalizar las subidas desproporcionadas. Por ejemplo, una reducción de la renta del 5% podrá llevar aparejada una deducción fiscal del 100%.
9. Préstamos con un tipo del 0%: como parte del novedoso mecanismo bautizado ‘Tu Casa’, se disponen ayudas para acceder a la primera vivienda habitual equivalentes al 20% del valor de la vivienda, con un tope de 50.000 euros, como complemento de la financiación privada. El plazo de reintegro será de diez años, con un tipo de interés del 0% y sin comisiones. En cuanto a la carencia, podrá extenderse hasta el fin de la hipoteca, aunque no más de treinta años.
10. Vivienda pública: recurriendo a la ya activa plataforma ‘Casa 47’, la vivienda pública será asequible, y estará protegida, permanentemente, con un IBA de solo el 4%. Se contemplan, además, medidas para incentivar la construcción de nuevas viviendas pensadas para esos usos.

Segundo real decreto-ley

Si, tras obtener el beneplácito de Sumar, todo apunta a que el texto anterior saldrá adelante mañana viernes, las esperanzas puestas en el futuro de este último- centrado en los contratos indefinidos- son bastante más escasas. Es este documento el que genera las suspicacias de Junts, que lo ve un foco de desprotección para el pequeño propietario. En líneas generales, implica lo siguiente:

1. Renovación automática de contratos: los problemas para cosechar los votos favorables de los de Nogueras arrancan aquí. La medida prevé la denominada ‘prórroga tácita’, por la cual, en ausencia de un aviso previo por parte del propietario con, al menos, cuatro meses de antelación, los contratos de más de cinco años de vigencia que expiren serán automáticamente renovados. Ese marco temporal aumenta a siete años en caso de que la propiedad esté en manos de una empresa, y no de un particular. No obstante, el dueño sí podrá recuperar la vivienda si acredita necesitarla como vivienda habitual para sí mismo, o para algún familiar de primer grado. Por su parte, el inquilino tendrá que notificar su abandono de la vivienda con dos meses de adelanto, como poco; de no hacerlo así, se prorrogará año a año, hasta un máximo de tres.
2. Indemnización de un año: otro punto polémico para Junts es el referente a supuestas rescisiones del contrato por parte de los caseros. Si el propietario rompe el vínculo sin causa justificada, estará obligado por el decreto a indemnizar al inquilino con una cantidad que podría ser equivalente a doce mensualidades. El objetivo que el Gobierno persigue con ello es dar mayor estabilidad a la relación entre las dos partes, en beneficio del inquilino; los independentistas catalanes, en cambio, opinan que aumenta la «indefensión» de los dueños de viviendas.