La presidenta de La Unión de Inmobiliarias de Asturias rechaza limitar precios y apuesta por reforzar la seguridad jurídica para aumentar la oferta
«Es increíble que se tenga que gastar dinero público para solucionar problemas creados por las propias leyes»
La escalada de los precios de la vivienda y la falta de oferta han convertido el acceso al alquiler y a la compra en uno de los grandes retos sociales de Asturias. En este contexto, Katia Domingo, presidenta de La Unión de Inmobiliarias de Asturias y responsable de Agencia Domingo, analiza el momento que atraviesa el mercado inmobiliario del Principado, marcado por máximos históricos en ciudades como Gijón y Oviedo, el temor de muchos propietarios a sacar viviendas al mercado y el debate sobre las políticas públicas para afrontar la crisis habitacional. Con una visión crítica hacia la Ley de Vivienda y las medidas intervencionistas, Domingo defiende que la clave pasa por reforzar la seguridad jurídica, recuperar la confianza de los propietarios y facilitar nueva construcción para equilibrar la oferta y la demanda.
El mercado inmobiliario asturiano atraviesa una etapa de fuerte subida de precios tanto en compraventa como en alquiler. Desde La Unión – De Inmobiliarias de Asturias, ¿cómo describiría la situación actual del sector en el Principado?
Pues la situación es crítica en el tema de alquiler, estamos viviendo un drama social. El precio medio de alquiler de vivienda habitual en Asturias ha subido un 30% en la mayoría de las zonas de Asturias. Y por otro lado hay muy poca oferta. Lo que implica que tenemos poco que ofrecer o muy caro a los demandantes de vivienda en alquiler.
En compraventa los precios también han subido sobre todo en ciertas zonas, que coinciden con las mas turísticas. Encontramos poca oferta. Pero lo cierto es que se sigue vendiendo a buen ritmo y las ventas no decaen.
Gijón y Oviedo han alcanzado máximos históricos en el precio de la vivienda. ¿Estamos ante una burbuja puntual o cree que Asturias ha entrado en un nuevo ciclo inmobiliario con precios estructuralmente más altos?.
No considero que exista ninguna burbuja. No podemos comparar la situación actual a la vivida en el 2008. No hay crisis ni burbuja. Se venden viviendas a precios superiores pero en ningún caso la gente se hipoteca al 100% ni hay motivos para preocuparse por el crédito. Los bancos dan hipotecas a precios muy competitivos. Y hay un porcentaje muy alto de compraventas de contado sin hipoteca. Lo que implica que hay dinero y no hay crisis.
Pero si estamos notando que estamos llegando a un tope en cuanto a precios. El mercado no aguanta ciertas subidas de precios en determinadas zonas. Ya empezamos a ver viviendas que no se venden, y que tenemos que bajar de precio para poder venderlas, lo que implica que estamos tocando tope.
Muchos análisis coinciden en que el gran problema del mercado es la falta de oferta. ¿Qué está impidiendo que más viviendas salgan al alquiler o a la venta en Asturias?
En alquiler está claro, las viviendas no salen en oferta porque hay una inseguridad jurídica muy grande en el mercado. Cada mes nos levantamos con medidas o decretos modificando la LAU. Y todas ellas son en contra de los propietarios. Así es imposible que los propietarios dediquen sus viviendas a alquiler.
En venta no salen porque tampoco hay tanto para la demanda tan grande que existe. Porque es un mito: no hay tantas viviendas vacías reales como se suele decir. Por un lado, está el llamado stock de viviendas procedentes de la crisis. De un máximo de unas 650.000, el número se redujo hasta 400.000 en 2018. Desde entonces se mantiene en esa cifra. Eso quiere decir que la mayoría de estas viviendas están en lugares donde no hacen falta, o que están en esqueleto/vandalizadas y no son atractivas. Las viviendas vacías no están donde se necesitan. Alrededor de la mitad están en municipios de menos de 10.000 habitantes. Además muchas están vacías por problemas vinculados con herencias o disputas legales.
Cada vez más propietarios aseguran que no alquilan sus pisos por miedo al impago, la ocupación ilegal o los procesos judiciales largos. ¿Hasta qué punto ese temor está condicionando realmente el mercado?
Pues lo condiciona y mucho, no hay más que ver que el problema se ha agravado desde el año 2023. Coincidiendo con la ley de vivienda de mayo de ese año. Porque la ley busca la intervención del Estado en todos los ámbitos de la vivienda, pervirtiendo el derecho de propiedad al atacar los artículos 33.1 y 33.3 y reinterpretando el 33.2, extrayendo el derecho de propiedad del ámbito civil y convirtiéndolo en una tenencia tutelada por el Estado.
A los propietarios se les impide de facto recuperar su vivienda en caso de impago, constituyéndose esta ley en una extensión del RD 11/2020 para ellos. Además la ley establece topes de precios y prórrogas forzosas cuando se declaren “zonas tensionadas”. Todo esto es una bomba de relojería que provoca un miedo generalizado en los propietarios.
El Principado ha impulsado el programa «Alquilámoste» para captar vivienda vacía mediante garantías públicas y alquileres asequibles. ¿Qué valoración hace de esta iniciativa y cómo está siendo recibida por el sector inmobiliario?
Pues todas las iniciativas que supongan movilizar vivienda vacía, me parecen buenas. Pero me parece increíble que se tenga que gastar dinero público en estos programas para solucionar los problemas que provocan las leyes que los mismos políticos aprueban. Era más fácil derogar la ley de vivienda de 2023 o dar mayores garantías a los propietarios. Soy de las personas que piensa que el mercado se regula solo, cuanto más lo estrangulas y cuantas más medidas intervencionistas se crean, más se retrae el mercado.
Algunas críticas apuntan a que ‘Alquilámoste’ puede tener dificultades para captar suficientes viviendas debido a los límites de renta y a la cesión prolongada del inmueble a la Administración. ¿Cree que ese modelo puede alcanzar una dimensión relevante?
No creo que este modelo solucione el principal problema. Puede ayudar en situaciones concretas pero en ningún caso va a solucionar el problema de fondo. La gente tiene miedo, se esta hablando en muchos casos por parte de los políticos incluso de “expropiar” viviendas. Y aunque el programa de ‘Alquilámoste’ no expropia a nadie, no olvidemos que provoca una sesión de 5 o 7 años a la administración pública. Y esto puede dar miedo.
«¿Cómo convences a alguien de alquilar si teme que no le paguen o no pueda recuperar su vivienda?«
En Gijón se ha puesto en marcha el programa ‘Confía Alquilando’, gestionado por EMVISA y con colaboración de agencias inmobiliarias. ¿Cómo surgió la implicación del sector en este proyecto?
Pues como Representante del sector inmobiliario desde mi Asociación, tenemos muchas ganas de solucionar este problema del alquiler. Nosotros como agentes intervinientes también sufrimos dia a dia, vemos lo difícil que es encontrar vivienda asequible para muchas personas demandantes, y hablamos con todos los propietarios para intentar convencerles del precio de mercado. Pero es muy complicado cuando las normas no te acompañan, Por eso surge nuestra implicación. Queremos ayudar, y quien mejor que nosotros que tenemos el pulso del mercado para intentar que más propietarios saquen sus viviendas vacías al alquiler de vivienda habitual.
‘Confía Alquilando’ nació con la idea de ofrecer seguridad jurídica, seguros y acompañamiento a los propietarios, pero los primeros resultados publicados muestran una captación todavía muy reducida de viviendas. ¿Por qué está costando tanto movilizar pisos vacíos?
Pues porque el problema de fondo mientras no se solucione como antes decía es difícil de gestionar. ¿Cómo convences a un propietario que deje su vivienda en alquiler con el riesgo de que pueda ser ocupada y que no te paguen y no puedas echar al inquilino?, por muchos seguros que existan a ningún propietario le gusta que su vivienda se ocupe y se destroce, o que pasa con el decreto que se aprueba de prórroga de 2 años y que durante este último mes estuvo vigente en donde los propietarios tuvieron que asumir dos años más de contrato al inquilino sin apenas subirle el precio. La inseguridad jurídica sigue siendo muy grande. Por otro lado, la mayor parte de propietarios de vivienda quieren escoger al inquilino, saber quien es, en donde trabaja, y que ingresos o familia tiene, y con estos programas pierde el control, y eso tampoco les gusta.
¿Considera que programas como ‘Confía Alquilando’ pueden generar suficiente confianza entre los propietarios o cree que hacen falta medidas adicionales para que el mercado vuelva a ganar oferta?
Por supuesto que no es suficiente. Se necesitan medidas reales. Se necesita una derogación de la ley de vivienda del 2023; se necesitan procesos judiciales ágiles para expulsar a los inquilinos de aquellas viviendas que no paguen. No es buena idea que la administración se haga cargo de los impagos al 100% de inquilinos, porque también fomenta que incumplan y que no paguen. No hay que intervenir el mercado, hay que confiar en nuestra LAU y en los procesos judiciales tal y como se hizo durante 60 años.
Hay quien defiende medidas más intervencionistas para limitar precios y quién apuesta por incentivar a los propietarios para sacar vivienda al mercado. ¿Qué modelo cree que encaja mejor con la realidad asturiana?
Por supuesto no estoy de acuerdo en limitar el mercado, esto se ha demostrado por ejemplo en Cataluña que no ha funcionado, con esta solución el mercado del alquiler se ha retraído más. Si volviéramos a confiar en nuestra LAU y en dar herramientas a los jueces para que diriman rápido los procesos de desahucios todo iría mejor, no habría ni necesidad de incentivar a los propietarios. Lo que ha pasado es que en estos tres años se han aprobado medidas que solo favorecen a inquilinos, y se ha inclinado mucho la balanza en contra de los propietarios y encontramos una necesidad de ahora incentivar a los propietarios para volver a equilibrar las dos partes. Si se derogan las medidas y decretos que implican beneficiar a inquilinos que no paguen o que se queden en las viviendas sin derecho a subir rentas por parte de los propietarios, todo se acabaría de solucionar sin necesidad de motivaciones o incentivaciones ni limitaciones.
Los jóvenes y las familias con ingresos medios son quienes más dificultades tienen hoy para acceder a una vivienda. ¿Existe riesgo de que Asturias empiece a sufrir un problema de emancipación y acceso similar al de otras grandes ciudades españolas?
Pues claro. Asturias no es diferente a otras comunidades autónomas y ya empieza a ser complicado encontrar alquiler para los jóvenes. Aquí parece que todo llega más tarde, pero acabará llegando. También influye el aumento de la demanda de vivienda por parte de personas que llegan de otros lugares, tanto del extranjero como de otras comunidades autónomas, muchas veces con una capacidad adquisitiva mayor o acostumbradas a mercados con precios más altos. Eso hace que, en determinadas zonas, los precios del alquiler aumenten y que a muchos jóvenes asturianos les resulte cada vez más difícil acceder a una vivienda.
Mirando a los próximos años, ¿qué cree que hará falta para estabilizar el mercado inmobiliario asturiano: más vivienda pública, incentivos fiscales, seguridad jurídica, construcción de nueva vivienda o una combinación de todas ellas?
Pues la vivienda pública tampoco soluciona realmente el mercado, el mercado tiene que regularse conforme a un equilibrio entre la oferta y la demanda. Si la oferta se retrae no vamos a arreglar mucho con vivienda pública, Se necesita mucha más vivienda que salga al mercado.
Incentivos fiscales siempre son necesarios pero con equilibrio para las dos partes, no solo para inquilinos o demandantes, tiene que haber motivación a las partes para que puedan encontrar el equilibrio que se necesita.
La seguridad jurídica es fundamental y creo que ha sido la clave en estos dos últimos años en los que se ha disparado los precios sobre todo en el alquiler.
Tiene que liberalizarse suelo, y tienen que eliminarse muchas trabas burocráticas y económicas para que los promotores vuelvan a construir, son necesarios en el mercado.
